（作者系中国社会科学院研究生院特聘导师、全经联商业地产专业委员会委员、大中华购物中心联盟主席助理、中企资本联盟副秘书长、亚洲房地产协会投资专业委员会联席副理事长）

在自由竞争的市场环境下，以百货为核心的传统商业各业态逐步分离出来并独立发展,形成了百货、大卖场、超市、专业店、便利店等共生共荣的商业生态群落，自然而然形成了现在被称之为“商圈”的业态结构。

随着经济社会的发展，人们的时间价值逐步提高，消费行为也发生了明显变化，虽然购物与消费成为生活与休闲的重要组成部分，但人们却不愿意为此花费更多的时间。于是，一个集合了多种商业业态、可以“一站式”满足人们多种消费需求的复合型商业业态—购物中心诞生了。

购物中心最初出现在北美，是逆城市化和郊区化的产物。随着购物中心挺进大都市的核心地段以及进入人口稠密的亚洲城市，一种更能平衡投资人与发展商现金流的商业形态—商业综合体又诞生了。

商业综合体集各种商业业态以及酒店、公寓、写字楼以及餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，典型的商业综合体以HOPSCA位代表，是在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能，具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合、与交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

商业综合体因为功能的复合以及巨大的体量，往往能够成为城市地标以及城市商业中心或者区域商业中心，吸引巨大的居住、消费、就业以及交通客流，为物业价值的提升打下人流基础。商业综合体因为兼具自持和散售物业，而且可以根据当地市场情况和发展商自身的资金状况调整自持部分和散售部分的比例，能够让发展商通过调整散售与持有物业的比例，在项目开发早期先行收回部分现金，从而大大提升了发展商投资的安全性，受到发展商的欢迎。

商业综合体内各业态恰当的组合以及各业态之间的互补，也有利于提升商业合体内各业态的经营水平，提升居住、办公、消费和交通人流的便利性，从而提升整个商业综合体的持有型物业价值和散售型物业价格，实现各业态间的共赢。商业综合体的这一特征，提高了其在商业上获得成功的可能性，受到发展商和投资人的双向欢迎，也受到入住企业、居民与消费者的欢迎。

最近龙湖地产选择了以购物中心为规模化切入商业地产的业态支点，高调进入商业地产领域，也是在分析所持地块以及未来可能获取地块处于次新区域位置的发展难度以及自身资源的基础上做出的战略选择。

以购物中心为核心进行综合功能开发，可以实现产城结合，有效导入就业人口，引导次新区域的人口流入，进而推动区域繁荣，反过来提升自持物业和散售形物业的价值，获取功能溢价。

以上阐述了商业综合体受到发展商、投资人、入住企业、入住居民和消费者欢迎的原因，这对于零售商意味着什么？

首先，让我们看看什么是零售商。

零售商其实就是一个通路品牌的持有人。零售商的实质是通路，也就是拥有一定品牌影响力的销售渠道，而专卖店是商品品牌和通路品牌合二为一的厂商持有和管理，并共享厂商品牌的通路。

其次，让我们看看通路品牌是如何触及顾客并促成交易的。

触及顾客，实际上就是一个发现顾客和被顾客发现的过程；而促成交易则是顾客需求促成的自然交易和适当引导与刺激激发潜在需求促成的交易。传统商业形态中，通路品牌在商圈中自然形成，比如各国、各民族、各地区那些多代传承的老店。这些通路品牌不断相互争夺有利位置，以争取商圈生成的人流尽量多地进入自己的卖场，让潜在需求转为现实交易。这便是商业零售业竞争的常态。

进入综合体时代以来，商业综合体以其应有尽有的丰富业态自成商圈，让顾客在综合体内即可满足各种各样的消费需求、社交需求甚至交通需求，几乎可以将人们除了家庭生活之外的各种活动“一网打尽”。这也正是万达广场“一个万达广场，一座城市中心”广告语的内涵所在。

如此一来，商业综合体抢夺和分流了传统商圈的人流，而且这一分流趋势越来越明显。

未来的发展趋势将是，在社区商业之外，商业综合体这一复合型的商业业态将成为商业发展的主流。这一点已经被欧美商业发展的历史实践所证明，在美国除了都市区传统商圈以外，已经没有独立生存的百货店了。而电子商务的出现及其对零售业的快速渗透，将加快商业零售业向社区商业和商业综合体或者购物中心两极化的进程，这也正是笔者今年8月中旬访问步步高集团时与董事长王填先生达成的高度共识。

在大都市的传统商圈及社区商业之外，商业人流将纷纷进入商业综合体，传统通路品牌原有“码头”的人流流失则成为必然，“门可罗雀”是将是可以预见的大概率事件。向旅游街区的转型是这些传统商业街区可以选择的方向，变身旅游街区虽然可以带来大量的旅游人流，但消费结构却会发生很大的变化，娱乐、餐饮、旅游服务呈上升趋势，商业零售业却难以产生却很难产生大的销售业绩。

另一方面，大量商业综合体的纷纷落成和商业综合体之间的招商竞争也给了传统通路品牌越来越大的招商力度。在商业综合体招商竞争对传统通路品牌的“拉力”和传统商圈“码头”人流流失的市场“推力”的共同作用下，无论被动还是主动，进入商业综合体往往是传统零售商的惟一的选择，如果它还有求生的本能的话。

对零售商而言，“酒香不怕巷子深”在商业综合体时代将成为农业文明和作坊时代的久远叙事。