在日前举办的第四次商业地产专家月谈会上，业内资深专家与从事地产及百货业的企业家们就“中国商业地产与现代服务业”的发展，进行了深入的交流和探讨。在商业地产日渐发展的今天，商业地产如何与现代服务业有机结合，两者各取长短，商业地产如何为现代服务业提供更为宽阔的发展空间，如何促进现代服务业以及其他相关产业的发展，这是一个值得探讨的话题。

现代服务业快速发展下的商业地产

随着城市经济的持续增长，消费的不断升级，与之相呼应的是商业地产的发展。当服务业发展到一定阶段时，会对商业地产提出更高的要求。随着城镇化进程的推进，商业地产也得到了快速发展的机会。

商业地产与住宅房地产的不同之处在于，商业地产是一个价值共同体，它由开发商、投资方、经营者和消费者构成。而在商业地产不断发展的历程中，与之相形相知的是现代服务业。

中国商业联合会副秘书长傅龙成在本次会议上提出，“现代服务业”出现于1997年的十六大上，此后国家统计局、发改委等部委出台了一系列文件支持现代服务业的发展。他认为，新型的现代服务业包括现代金融服务业、信息服务业、旅游服务业、体育产业，同时包括传统服务业已经改造升级的商贸服务业、居民生活服务业，比如电子商务、现代配送。新型的现代服务业是插上现代科技的翅膀，运用现代科学技术的成果。

在商业地产和现代服务业迅速发展的背后，是中国经济实力的增强。根据国家统计局的数据显示：初步核算前三季度国内生产总值419908亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%。分产业看，第一产业增加值37996亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值185787亿元，增长7.4%；第三产业增加值196125亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长1.9%。

与现代服务业息息相关的数据显示，前三季度，社会消费品零售总额189151亿元，同比名义增长12.0%（扣除价格因素实际增长10.8%），增速比上半年回落0.1个百分点。其中，限额以上单位消费品零售额94233亿元，增长9.5%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额163132亿元，同比增长11.9%，乡村消费品零售额26019亿元，增长13.0%。按消费形态分，餐饮收入19934亿元，同比增长9.7%，商品零售额169217亿元，增长12.3%，其中限额以上单位商品零售额88414亿元，增长10.1%。9月份，社会消费品零售总额同比名义增长11.6%（扣除价格因素实际增长10.8%），环比增长0.85%。前三季度，全国网上零售额18238亿元，同比增长49.9%。其中，限额以上单位网上零售额2888亿元，增长54.8%。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲强调：“2008年至2011年期间，我国经济保持年均增长9.6%的态势。今年前三个季度为7.4%，第三季度当季为7.3%。”

之所以这些行业能快速发展，究其原因包括：一是商业集聚发展和市场导向；二是联合模式，商业地产实际上也出租地产，联营的模式是导致商业地产蓬勃发展的重要因素；三是地方政府对此的重视程度。

虽然今年以来经济增长速度放缓，究其背后的原因是背后的增长动力在发生变化。任兴洲认为，劳动力和红利在发生变化，这是世界上所有国家面临的共同问题。同时，我国的GDP已经达到56万亿，基数大，因此增长的难度也大。此外，海外更加廉价的劳动力的出现、我国的出口受阻，内外部的原因交叉在一起，我国整体经济增速往下走是一个必然趋势。

在新常态的大背景下，商业地产如何发展、现代服务业如何发展必然需要认真考虑这些因素。

传统服务业困境丛生

商业地产和服务业是相辅相成的，在商业地产传出局部过剩信号的同时，传统服务业也在经历着阵痛，现在的普遍观点认为，在未来的时间内，商业地产会有一次洗牌。

比如作为典型的零售店综合体百盛在全国范围内关闭了几家门店，这波“闭店潮”亦在百货零售业内引起诸多反响与思考。百盛商业集团经营着马来西亚金狮集团在中国的零售商场。1994年，百盛在北京复兴门内大街开设了中国内地首家百货店，定位于中高档消费群体，从此一路扩张。2012年7月,百盛关闭了上海虹桥店和贵阳金凤凰店；2013年,百盛又关闭了贵阳鲜花店和石家庄惟一的门店；今年还关闭了北京东四环的门店等。曾经风光一时的百盛品尝到了高速增长期的甜头，现在也在经受着改革和创新的阵痛。

不仅仅是百盛，太平洋百货最近也在酝酿关闭门店，可以预测传统服务业洗牌已经来临。

商务部流通业发展司副司长王选庆说：“引厂进店联营扣点的模式将难以为继了。”

除了百货业外，餐饮业也处在阵痛之中，今年以来广州、深圳、上海、北京、成都等多家知名餐饮企业均出现了关门潮。

“商业地产已经不再处于传统意义上的在好地段就有好商业的时代了。电商、高铁的出现，已经打破了旧有的物理商圈概念。”任兴洲说。

任兴洲认为，从业态结构上来看，大型综合超市和百货商场将日渐式微，现在受电商影响最大的是大型综合超市和一般型的百货商场。而社区商业，如便利店、食品超市等，越贴近老百姓社区服务的商业将越有生命力。在电商的背景下，社区商业的综合服务功能将大幅度扩展，不仅仅是卖东西，还将具有综合性的功能。

时代在变化，也对传统服务业提出了创新和改革的要求。正如凯德MALL翠微路购物中心总经理胡泊所说：“现在经营购物中心不能完全按照商业模式做，第一，要符合投资人的投资模式；第二，要贴近老百姓实际生活。”

传统服务业如何向现代升级

最近关于商业地产是否过剩的议题不绝于耳，商业地产出现萎缩或者衰落，可以说是与商业模式息息相关。如何将网上网下、线上线下打通是商业服务业的当务之急。

如何利用互联网思维，打通线上线下满足购物需求，这是最近业内都在探讨的话题。互联网的发展已经深入千家万户，互联网在改变世界的同时也在改变着百姓的生活方式。每一个企业，无论是传统的还是现代的，都必须互联网化。

可以肯定的是，传统百货不会被电商所取代，但转型却是必然的。任兴洲提出了自己的观点，她认为，体验型的购物中心，因为集娱乐、休闲、餐饮于一体而受到消费者的喜爱，比如最近比较火的奥特莱斯店。“适合一家人购物需要的大型购物中心，有适合小孩玩乐的游乐场；有适合女士购物的服装店、化妆品店；也有适合男士商务会谈的休闲场所等，适应了时代变化的购物中心是接下来的发展方向和前景。”

任兴洲认为，传统百货应该向大型综合购物中心转型。“中间层可能会发生某些变化，但是传统百货不会全部倒闭，他们需要调整。许多消费者购买价格适中的东西会选择电商，但是如果是购买高档商品，按照中国人的消费习惯，一定会找到商铺了解实物的具体情况之后，当面购买。这种消费习惯不是一时之间能够轻易改变的。”

因此，精品店虽然不是大众化，但是却锁定了一部分有消费能力的客户群体，因为定位精准，反而能实现高额的盈利。

位于北京华贸商圈的新光天地是一个很好的例子。2004年，大望路还是北京的城乡结合部，到处是建筑的粉尘，谁也不会想到十年之后，这里会成为各种高档百货云集的地方。作为大牌云集的高端时尚百货店，新光天地已经成为北京的商业标志，奢华的购物环境和独具的品牌魅力还使其成为最吸引明星的购物中心。而吸引王菲、张曼玉等明星购物的地方必然有其特别之处，那就是国际一流品牌的吸引力。在新光天地里，国际各大品牌均在此设立了专卖店，因此在百货业业绩下滑、竞争日益惨烈的市场环境中，北京新光天地以73亿元销售额，荣登2012年全国百货单店销售首位。面对国贸、燕莎、金融街等竞争对手，新光天地凭借强大的奢侈品牌集群和高端奢华的购物环境取得了绝对优势。

定位是准确的，永远服务于有消费能力的人，这就是新型现代化服务业的成功示范。